Was ist das Vergleichswertverfahren?
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Die wichtigsten Fakten
Das Vergleichswertverfahren eignet sich vor allem für selbstgenutzte Immobilien und Grundstücke
Durch den Vergleich ähnlicher bereits verkaufter Objekte wird ein realistischer Kaufpreis ermittelt
Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um eine sehr präzise Methode der Wertermittlung
Eine präzise Methode der Wertermittlung
Da die Berechnung auf realen Kaufpreisen beruht, eignet es sich bestens für die präzise Bewertung von selbstgenutzten Immobilien und Grundstücken.
Welche Vor- und Nachteile das Vergleichswertverfahren mit sich bringt und wie der Vergleichswert ermittelt wird, zeigen wir Ihnen jetzt.
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei anerkannten Methoden zur Immobilienbewertung.
Anwendung findet es vor allem, um den Wert von selbstgenutzten Immobilien abzubilden.
Das Vergleichswertverfahren ist sehr präzise und basiert im Gegensatz zum Sachwertverfahren auf konkreten Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien.
Für folgende Immobilien ist es eine beliebte Methode, um den Verkehrswert zu ermitteln:
Einfamilienhäuser
Doppelhaushälften
Reihenhäuser
Eigentumswohnungen
Grundstücke
Bei dem Vergleichswertverfahren unterscheidet man zwischen dem direkten und dem indirekten Vergleichswertverfahren.
Und was genau der Unterschied zwischen den beiden ist, dazu kommen wir jetzt.
Das direkte Vergleichswertverfahren
Um Ihre Immobilie anhand des direkten Vergleichswertverfahrens bewerten zu können, gibt es eine Voraussetzung: Sie benötigen die Kaufpreise von vergleichbaren Immobilien, die kürzlich verkauft wurden.
Für diesen Vergleich müssen folgende Punkte übereinstimmen:
Vergleichbare Lage und Erschließungsgrad
Ähnliche Bodenbeschaffenheit
Ähnliche Grundstücksgröße und -gestaltung
Ähnliches Baujahr
Vergleichbarer Zustand
Beim direkten Vergleichswertverfahren findet folgende Formel Anwendung:
Vergleichspreis / Fläche des Vergleichsobjekts (m²) * Fläche des zu bewertendes Objekts (m²) = Verkehrswert
Und dann gibt es ja auch noch das indirekte Vergleichswertverfahren.
Das indirekte Vergleichswertverfahren
Bei dem indirekten Vergleichswertverfahren liegen keine aktuellen Kaufpreise aus der Umgebung vor.
In diesem Fall fordern Sachverständige die Verkaufspreise aus den letzten Jahren von Gutachterausschüssen.
Auch hier müssen für die Vergleichbarkeit folgende Punkte übereinstimmen:
Vergleichbare Lage
Ähnliche Objektgröße
Ähnliches Baujahr
Vergleichbarer Zustand
Beim indirekten Vergleichswertverfahren findet folgende Formel Anwendung:
Größe der Immobilie (m²) * Vergleichspreis pro m² = Verkehrswert
Grundlagen der Vergleichswerts
Um einen realistischen Immobilienwert zu ermitteln, berücksichtigen die Sachverständigen eine Reihe von Kriterien.
Diese Kriterien werden mit ähnlichen Objekten verglichen:
Immobilienart: Einfamilienhaus, Reihenhaus, etc.
Bauweise: Massivhaus, Holzhaus, etc.
Größe der Immobilie
Ausstattungsqualität
Baulicher Zustand
Energetischer Zustand
Gesetzliche Verbote oder Beschränkungen
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Grundlagen der Vergleichswerts für Grundstücke
Lage und Ausrichtung
Erschließungsgrad
Bodenbeschaffenheit
Bodenschätze
Nutzungsbeschränkungen
Am Ende geht es natürlich hauptsächlich um eines: den Wert Ihrer Immobilie. Wie genau der Vergleichswert berechnet wird – das erklären wir Ihnen jetzt.
Wie wird der Vergleichswert berechnet?
Beim Vergleichswertverfahren wird sich der Sachverständige zunächst Vergleichswerte ähnlicher Objekte beim Gutachterausschuss einholen und eine Vergleichsgruppe erstellen.
Anschließend ermittelt der Fachmann den durchschnittlichen Verkaufspreis pro Quadratmeter für die bereits verkauften Immobilien aus der Umgebung.
Da Immobilien niemals zu 100 Prozent identisch sind, berechnet der Sachverständige noch Zu- oder Abschläge für das zu bewertende Objekt. Dabei wird es stets mit ähnlichen Objekten verglichen.
“Damit die Objekte noch vergleichbar sind, dürfen die Zu- und Abschläge nicht mehr als 30-35 Prozent betragen.”
Klingt kompliziert? Keine Sorge – wir haben eine Beispielrechnung für Sie aufgestellt:
Beispielrechnung zum Vergleichswertverfahren
Ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1998 und einer Wohnfläche von 120 Quadratmeter in begehrter Stadtlage soll verkauft werden. Zur Berechnung wird es mit einem ähnlichen Objekt, welches vor Kurzem verkauft wurde, verglichen.
| Angaben | Zu bewertendes Objekt | Vergleichbares Objekt | Zu- und Abschläge |
|---|---|---|---|
| Größe | 120 m² | 115 m² | 2 |
| Baujahr | 1998 | 1995 | +5% |
| Lage | gute Wohnlage | gute Wohnlage | |
| Ausstattung | durchschnittlich | durchschnittlich | |
| Zustand | modernisiert | baujahrestypisch | +20% |
| Preis pro m² | 2.375 € | 2.375 € | |
| Wert absolut | 285.000 | 218.500 € |
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Der Immobilienwertrechner von Hausfrage ist ein einfaches Online-Tool zur Ermittlung des Verkehrswertes von Haus, Wohnung oder Grundstück.
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Welche Vor- und Nachteile hat das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren ist besonders beliebt, weil es das aktuelle Marktgeschehen sehr gut abbildet und dadurch realistische Kaufpreise ermittelt.
Alle Vor- und Nachteile der Vergleichswertverfahren auf einen Blick:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Aktuelles Marktgeschehen wird berücksichtigt | Für sehr individuelle Gebäude nicht geeignet |
| Zuverlässige Bewertungsmethode | Nur anwendbar, wenn Vergleichswerte vorliegen |
| Realistische Kaufpreise | Benötigt hohe Kompetenz des Sachverständigen für die Einschätzung der individuellen Merkmale |
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