Wie berechne ich den Ertragswert einer Immobilie?
Ertragswertverfahren zur Bewertung von Miet- und Gewerbeimmobilien
Die wichtigsten Fakten
Das Ertragswertverfahren eignet sich vor allem für Miet- und Gewerbeimmobilien
Der Ertragswert wird anhand der Miet- oder Pachteinnahmen berechnet
Ermitteln Sie den Ertragswert mithilfe des Ertragswert-Rechners
Wie hoch ist der zu erwartende Ertrag meiner Immobilie?
Das Ertragswertverfahren ist eine von drei anerkannten Methoden zur Wertermittlung einer Immobilie.
Dabei eignet sich dieses Verfahren besonders für vermietete Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien.
Welche Vor- und Nachteile das Ertragswertverfahren mit sich bringt und wie der Ertragswert ermittelt wird, zeigen wir Ihnen jetzt.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Möchten Sie den Verkehrswert oder den langfristigen Beleihungswert Ihrer Immobilie ermitteln, kommt das Ertragswertverfahren ins Spiel.
Gerade wenn es sich bei Ihrer Immobilie um ein Mietobjekt oder ein gemischtes Wohn- und Gewerbeobjekt handelt, wird hier auf das Ertragswertverfahren zurückgegriffen.
Was hier ganz entscheidend ist:
“Nicht der eigentliche Wert der Immobilie zählt, sondern wie hoch der zu erwartende Ertrag aus den Mieteinnahmen ist.”
Doch nicht bei allen Immobilien kann das Ertragswertverfahren angewandt werden.
Bei diesen Objekten wird das Ertragswertverfahren angewandt:
Vermietete Mehrfamilienhäuser
Büro- und Geschäftshäuser
Einkaufszentren
Hotels
Parkhäuser, Tankstellen, Lagerhallen
Wohn- und Geschäftshäuser mit einer Mischnutzung
Das Ertragswertverfahren gehört neben dem Sachwertverfahren und dem Vergleichswertverfahren laut der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zu den zulässigen Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen.
Wie wird der Ertragswert berechnet?
Möchten Sie den Ertragswert Ihrer Immobilie berechnen, sollten Sie einen Sachverständigen oder einen Gutachter damit beauftragen.
Dieser wird das Grundstück und das Gebäude zunächst getrennt voneinander berechnen.
Der Grund ist ganz einfach: Während das Grundstück nicht an Wert verliert, kann ein Gebäude über die Jahre einen Wertverlust erleben.
Die Ermittlung des Ertragswertes basiert auf diesen Faktoren:
| Faktor | Bedeutung |
|---|---|
| Bodenwert | spiegelt den Wert des unbebauten Grundstücks wider |
| Rohertrag | beinhaltet die ortsübliche Vergleichsmiete |
| Bewirtschaftungskosten | alle Ausgaben, die bei der Nutzung der Immobilie anfallen, aber nicht auf den Mieter umgelegt werden |
| Liegenschaftszins | der marktübliche Zinssatz der Immobilie |
| Vervielfältiger | gibt an wie lange es dauert, bis die Anschaffungskosten durch den Reinertrag der Immobilie wieder ausgeglichen sind |
| Sonstige wertbeeinflussende Merkmale | Faktoren, die den Wert senken, wie beispielsweise Bauschäden oder Mietbindungen oder steigern |
Ertragswert berechnen: Schritt für Schritt
Aus den Faktoren ergibt sich folgende Formel zur Berechnung des Gebäudeertragswertes:
((Rohertrag - Bewirtschaftungskosten) - (Bodenwert * Liegenschaftszins)) * Vervielfältiger
Ganz schön kompliziert!
Schauen wir uns die Berechnung noch einmal Schritt für Schritt an:
Schritt 1: Bodenwert bestimmen
Bodenrichtwert x Grundstücksfläche = Bodenwert
Der Bodenwert errechnet sich aus dem Bodenrichtwert. Dieser Wert ist ein amtlicher Lagewert und kann bei Gutachterausschüssen für Grundstückswerte eingesehen werden.
Schritt 2: Reinertrag ermitteln
Rohertrag - Bewirtschaftungskosten = Reinertrag
Der Rohertrag einer Immobilie ergibt sich aus der Jahresmiete ohne die Betriebskosten. Dabei ist jedoch nicht die aktuelle Miete ausschlaggebend, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete.
Die Bewirtschaftungskosten sind alle Ausgaben, die bei der Nutzung der Immobilie anfallen, aber nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Schritt 3: Grundstücksreinertrag ermitteln
Formel: Bodenwert x Liegenschaftszins = Grundstücksreinertrag
Den Reinertrag des Grundstücks ermitteln Sachverständige, indem Sie den Bodenwert mit dem Liegenschaftszins multiplizieren. Der Liegenschaftszins drückt die potenzielle Rendite des Grundstücks aus. Als Grundlage kann auf die Daten des Immobilienverbands Deutschland zurückgegriffen werden.
Schritt 4: Gebäudereinertrag ermitteln
Reinertrag - Grundstücksreinertrag = Gebäudereinertrag
Der Gebäudereinertrag ist der Ertrag der Immobilie ohne das Grundstück. Hierzu wird der Grundstücksreinertrag vom Reinertrag aus Schritt 2 abgezogen.
Schritt 5: Gebäudeertragswert errechnen
Gebäudereinertrag * Vervielfältiger = Gebäudeertragswert
Der Gebäudeertragswert beschreibt den Ertrag während der gesamten Nutzungsdauer eines Gebäudes. Hierzu wird der Gebäudereinertrag mit einem Vervielfältiger multipliziert. Dieser Faktor errechnet sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer. Er ist im Bewertungsgesetz (BeWG) festgelegt.
Schritt 6: Vorläufigen Ertragswert berechnen
Gebäudeertragswert + Bodenwert = vorläufiger Ertragswert.
Der vorläufige Ertragswert sagt aus, wie hoch der Ertrag einer Immobilie ist, wenn keine Bauschäden oder sonstige wertmindernde Merkmale vorliegen.
Schritt 7: Endgültigen Ertragswert berechnen
Vorläufiger Ertragswert - wertmindernde Faktoren + wertsteigernde Faktoren = endgültiger Ertragswert
Für den endgültigen Ertragswert muss überprüft werden, ob wertbeeinflussende Faktoren vorhanden sind. Dabei berücksichtigen Sachverständige sowohl wertsteigernde, als auch wertmindernde Merkmale, wie beispielsweise Baumängel oder Mietbindungen.
Welche Vor- und Nachteile hat das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für die Wertermittlung von Anlageobjekten. Die praxisnahe Methode macht es auch Laien möglich, die Berechnung nachzuvollziehen.
Da viele Faktoren in die Berechnung mit einfließen, handelt es sich bei dem Verfahren um eine sehr präzise Wertermittlung für Immobilien.
Doch es gibt auch einige Nachteile:
So werden Veränderungen der Mieten in der Berechnung nicht berücksichtigt – was vor allem für Städte mit starken Miet-Schwankungen nachteilig ist.
Auch die starke Abhängigkeit vom Liegenschaftszins kann von Nachteil sein, da dieser in einigen Regionen nicht vorliegt.
Die Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Praxisbezogene Methode | Veränderungen in den Mietpreisen werden nicht berücksichtigt |
| Präzise Wertermittlung | Liegenschaftszins liegt nicht in allen Regionen vor |
| Einfach nachvollziehbar |
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