Was ist das Sachwertverfahren?
Die komplexe Methode zur Immobilienbewertung
Die wichtigsten Fakten
Das Sachwertverfahren eignet sich vor allem für industrielle Bauten
Der Sachwert wird anhand der Substanzwerte eines Gebäudes berechnet
Bei dem Sachwertverfahren handelt es sich um eine komplexe Methode der Wertermittlung
Mietimmobilien und industrielle Bauten bewerten
Das Sachwertverfahren ist eine von drei anerkannten Methoden zur Wertermittlung einer Immobilie. Da sich dieses Verfahren eher für Mietimmobilien und industrielle Bauten eignet, findet es häufig nur Anwendung, wenn eine Bewertung anhand eines Ertrags- oder Vergleichswertverfahrens nicht möglich ist.
Doch welche Vor- und Nachteile bringt das Sachwertverfahren mit sich? Wie ermittle ich den Sachwert und kann ich diesen vielleicht sogar beeinflussen?
Wir haben die Antworten auf Ihre Fragen.
Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren gehört zu einer der drei anerkannten Methoden zur Wertermittlung einer Immobilie.
Es kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn es darum geht, den Sachwert von Eigentumsimmobilien wie Ein- oder Zweifamilienhäusern zu ermitteln.
Doch nicht nur da: Auch bei vermieteten Immobilien, bei öffentlichen Gebäuden, Burgen und Schlössern findet es Anwendung.
Da das Sachwertverfahren recht komplex ist, wird es nur angewandt, wenn sich das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren als ungeeignet erweisen.
Das ist zum Beispiel der Fall,wenn Vergleichswerte für Eigentumshäuser in ländlichen Regionen fehlen oder eine Immobilie unter Denkmalschutz steht.
Welche Faktoren beeinflussen den Sachwert?
Um den Wert Ihrer Immobilie mithilfe des Sachwertverfahrens zu berechnen sind die folgenden Faktoren besonders wichtig:
Bodenrichtwert: Der Wert des Grundstücks
Herstellungskosten der baulichen Anlagen: Gebäudeart und Ausstattungsmerkmale
Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen: Garagen, Wege, usw.
Wir wissen nun, was den Sachwert beeinflussen kann. Wenden wir uns nun der Ermittlung zu:
Wie wird der Sachwert berechnet?
Bei dem Sachwert geht es konkret um eines: die Wiederherstellungskosten eines Gebäudes.
Hierbei wird nicht nur der Grundstückswert, sondern auch die Wertminderung durch das Alter und die Abnutzung berücksichtigt.
Schritt 1: Bodenwert bestimmen
Bodenrichtwert * Grundstücksfläche = Bodenwert
Der Grundstückswert wird aus dem Bodenrichtwert abgeleitet. Dieser Wert ist ein amtlicher Lagewert und kann bei Gutachterausschüssen für Grundstückswerte eingesehen werden.
Schritt 2: Gebäudeherstellungskosten berechnen
Regelherstellungskosten * Bruttogrundfläche = Gebäudeherstellungskosten
Die Regelherstellungskosten werden auf Grundlage der Anlage 24 zu §190 des Bewertungsgesetzes (BeWG) berechnet.
Folgende Parameter definieren diese Kosten:
Um welche Art von Immobilie handelt es sich (Einfamilienhaus, Schulgebäude, Wohnheim, etc.) ?
Ist ein Keller oder Dachgeschoss vorhanden, bzw. ausgebaut?
Welche Qualität hat die Ausstattung (Dach, Heizungsart, Fenster und Türen, Treppen, Böden, Sanitäreinrichtungen, etc.)?
Schritt 3: Altersminderung berechnen
(Gesamtnutzungsdauer - Restnutzungsdauer) * 100 / Gesamtnutzungsdauer = Alterswertminderung
Mit der Zeit verliert ein Gebäude durch Abnutzung an Wert. Laut dem §23 der ImmoWertV wird diese Altersminderung aus dem Verhältnis zwischen Restnutzungsdauer und Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes ermittelt. Einfamilienhäusern wird in der Regel eine Gesamtnutzungsdauer von 60 bis 80 Jahren zugeschrieben.
Schritt 4: Gebäudesachwert ermitteln
Gebäudeherstellungskosten - Altersminderung = Gebäudesachwert
Pro Jahr verliert ein Gebäude ca. 1,25 Prozent an Wert. Um den Gebäudesachwert zu ermitteln, wird nun die Altersminderung von den Herstellungskosten abgezogen.
Schritt 5: vorläufigen Sachwert ermitteln
Bodenwert + Gebäudesachwert = vorläufiger Sachwert
Um den vorläufigen Sachwert zu erhalten, wird nun der Bodenwert zu dem Gebäudesachwert addiert.
Schritt 6: endgültigen Sachwert ermitteln
Vorläufiger Sachwert * Marktanpassungsfaktor = endgültiger Sachwert
Vergleichen Sie ein Haus aus der Stadt mit ein und demselben Haus in einer ländlichen Region, werden Sie eines feststellen: Obwohl die Immobilien identisch sind, wird das Stadthaus deutlich mehr Wert sein, als das Haus auf dem Land.
Aus diesem Grund arbeiten Gutachter an dieser Stelle mit einem Marktanpassungsfaktor. Liegt also der tatsächliche Verkaufspreis von vergleichbaren Immobilien aus der Nachbarschaft über oder unter dem vorläufigen Sachwert, kann der Wert um den entsprechenden Faktor korrigiert werden.
Haben Sie alles verstanden?
Dann können wir uns jetzt den Vor- und Nachteilen des Sachwertverfahrens zuwenden.
Welche Vor- und Nachteile hat das Sachwertverfahren?
Wie schon gesagt: Das Sachwertverfahren eignet sich hauptsächlich für die Bewertung von öffentlichen oder industriell genutzten Gebäuden. Trotz des Marktanpassungsfaktors werden dem Sachwertverfahren häufig unrealistische Werte unterstellt.
Was ist denn der Marktanpassungsfaktor?
Der Marktanpassungsfaktor ist ein Korrekturfaktor. Wenn der vorläufig ermittelte Sachwert noch nicht dem Verkehrswert Ihrer Immobilie entspricht, kommt dieser zum Einsatz.
Wie hoch die Korrektur ist, hängt sowohl von der Gebäudeart, der Gebäudegröße und der Marktsituation ab.
Wenn Sie den Marktanpassungsfaktor nun berechnen wollen, müssen Sie das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und vorläufigen Sachwerten ermitteln. Liegt nun der tatsächliche Kaufpreis über den vorläufigen Sachwerten, wird nach oben hin korrigiert. Andersherum nach unten.
Die Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Nicht vergleichbare Immobilien wie Bahnhöfe können bewertet werden | Moderne Haustypen können durch mangelnde Daten nicht bewertet werden |
| Objektive Bewertung für den Wert der Substanz | Das aktuelle Marktgeschehen wird nicht berücksichtigt |
| Immobilienpreise werden in der Realität anhand von Angebot und Nachfrage bewertet – weniger anhand der Bausubstanz | |
| Bewertung kann nur durch umfangreiche Sachkenntnisse eines Gutachters ermittelt werden |
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