Maklervertrag kündigen: Geht das?
Maklervertrag kündigen: Es kommt auf die Vertragsgestaltung an
Die wichtigsten Fakten
Ob Sie Ihren Maklervertrag kündigen können, hängt von der genauen Vertragsgestaltung ab
Befristete Maklerverträge sind deutlich schwieriger vorzeitig zu kündigen als unbefristete
Maklervertrag kündigen: Nicht immer ganz einfach!
„Einfach einen Makler beauftragen und den Hausverkauf den Experten überlassen“ – ein Traum, der in vielen Fällen auch Wirklichkeit wird.
Leider geht es auch anders: Der Makler inseriert die Immobilie kaum oder schenkt der Vermarktung keine Aufmerksamkeit.
In solchen Situationen wünschen Sie sich vor allem eins: Die Zusammenarbeit mit dem Makler schnellstmöglich zu beenden.
Doch lässt sich ein Maklervertrag einfach kündigen? Wenn ja, unter welchen Umständen und was ist dabei für Sie wichtig?
Erfahren Sie unserem Ratgeber alles zur Kündigung von Maklerverträgen und wie Sie dabei vorgehen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu bleiben!
Welche Maklerverträge gibt es?
Eins vorab: Maklerverträge für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen müssen seit 2020 immer schriftlich festgehalten werden.
Diese drei Arten von Maklerverträgen sind verbreitet:
Einfacher Maklervertrag
Dieser Vertrag lässt sich mit beliebig vielen Makler abschließen, die dann parallel die Vermarktung der Immobilie übernehmen.Als Eigentümer dürfen Sie außerdem parallel selbst nach Interessierten suchen.
Makleralleinauftrag
Der Vertrag zum Makleralleinauftrag ist beliebt, denn hier ist nur ein einziger Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt.Als Eigentümer dürfen Sie zugleich selbst suchen. Die Folge: Falls Sie privat einen Interessierten finden, erhält der Makler keine Provision.
Qualifizierter Alleinauftrag
Bei diesem Auftrag erhält der Makler das exklusive Recht zur Immobilienvermarktung.Das heißt: Weder andere Makler noch Sie als Eigentümer dürfen vermittelnd tätig werden dürfen.
Andernfalls darf der beauftragte Makler Schadensersatz fordern.
Mit anderen Worten: Finden Sie zufällig selbst einen Kaufinteressenten, müssen Sie diesen an den Makler verweisen.
Zusätzlich unterscheiden sich Maklerverträge noch hinsichtlich ihrer Laufzeit.
Laufzeiten beim Maklervertrag
Unbefristet: Der Maklervertrag läuft so lange, bis Ihre Immobilie vermittelt wurde oder Sie den Vertrag kündigen.
Befristet: Gängige Laufzeiten liegen zwischen 3 und 8 Monaten – nach Ablauf dieser Frist läuft der Vertrag automatisch aus. Während der Laufzeit können Sie den Maklervertrag hingegen schwer kündigen.
Sie haben es sich bestimmt schon gedacht: Immobilienmakler bevorzugen befristete Verträge. Diese bieten ihnen mehr Sicherheit.
Mit anderen Worten: Andere Immobilientypen, die durch einen Makler vermittelt werden, benötigen keinen schriftlichen Maklervertrag.
Dennoch: Wir empfehlen Ihnen immer, einen Vertrag abzuschließen, um Missverständnisse von Anfang an zu vermeiden.
Maklervertrag kündigen: Diese Möglichkeiten haben Sie
Je nach Art des Maklervertrags und Situation fallen die Kündigungsmöglichkeiten unterschiedlich aus.
Wir zeigen Ihnen hier die gängigsten Konstellationen und Möglichkeiten auf:
Kann ich einen Maklervertrag widerrufen?
Seit Juni 2014 dürfen Sie als Kunde in Deutschland einen abgeschlossenen Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen.
“Voraussetzung: Der Vertrag wurde außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen, also etwa per E-Mail oder per Telefon. ”
Und es wird noch besser: Makler haben die Pflicht, Sie als Kunden schriftlich über das Widerrufsrecht zu informieren. Sie beginnen ihre Tätigkeit erst nach Ablauf der 14 Tage.
Wie kann ich einen unbefristeten Maklervertrag kündigen?
Sie haben einen unbefristeten Maklervertrag abgeschlossen? In diesem Fall sind Sie auf der sicheren Seite.
Denn:
“Unbefristete Maklerverträge dürfen Sie jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Das gilt andersherum auch für den Makler.”
Die sonstigen Ausgestaltungen des Maklervertrags spielen für die Kündigung keine Rolle.
Mit anderen Worten: Ob nun einfacher Maklervertrag oder Alleinauftrag – ohne feste Frist kommen Sie ganz einfach aus dem Vertrag.
Eine Kündigung kann für Sie aus unterschiedlichen Gründen sinnvoll sein:
Sie möchten mit einem anderen Makler zusammenarbeiten
Sie haben selbst einen Interessenten für Ihre Immobilie gefunden
Wie kann ich einen befristeten Maklervertrag kündigen?
Einen befristeten Maklervertrag können Sie nur schwer vor Ende der Laufzeit kündigen. Dafür läuft dieser zum Fristende automatisch aus.
Ausnahme: Sie haben mit dem Makler eine automatische Verlängerung bei ausbleibender Kündigung vereinbart.
Im zweiten Fall gilt: Ermitteln Sie die Kündigungsfrist und reichen Sie Ihre Kündigung rechtzeitig ein.
Und sonst? Sie haben noch weitere Ansatzpunkte, die Ihnen eine vorzeitige Kündigung ermöglichen.
Dazu gehören:
Kündigung wegen sittenwidriger Laufzeit:
Befristete Maklerverträge müssen laut Rechtsprechung eine angemessene Laufzeit haben.
Denn: Gerade bei einem Alleinauftrag wären Sie als Verkäufer sonst viel zu lange an einen anderen Makler gebunden, ohne selbst tätig werden zu können.
Doch was gilt als angemessen?
Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung aus dem Jahr 2020 (Az.: I ZR 40/19) noch einmal klargestellt, dass Fristen von 6 Monaten kein Problem darstellen.
Ausnahme: Bei schwer vermittelbaren Immobilien kommen auch längere Fristen von 8 Monaten oder je nach Einzelfall noch mehr infrage.
Außerordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung
Liegt ein wichtiger Grund vor, dürfen Sie Ihren Maklervertrag fristlos kündigen.
Nach §626 BGB ist dies der Fall, wenn der Makler eine Pflichtverletzung begeht.
Pflichtverletzungen, die eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen:
Der Makler inseriert oder bewirbt die Immobilie nicht wie vereinbart.
Der Makler organisiert trotz Interessenten keine Besichtigungen.
Der Makler senkt ohne Absprache mit dem Eigentümer den Verkaufspreis.
Doch Achtung: Erfahren Sie von der Pflichtverletzung, haben Sie nur zwei Wochen Zeit für die fristlose Kündigung.
Und: Sie müssen dem Makler den Grund auf Nachfrage nennen.
Welche Folgen hat die Kündigung?
Sie haben den Maklervertrag gekündigt – und nun? Was bedeutet das eigentlich?
Zunächst wird der Makler seine Arbeit einstellen. Denn: Für ihn ist es nicht sinnvoll, mit der arbeitsintensiven Interessentensuche fortzufahren, wenn der Auftraggeber kein Interesse mehr hat.
Kommen wir zu den Kosten.
Hier entscheidet der Einzelfall:
Normalfall: Keine Kosten für Sie als Auftraggeber
Im Normalfall erhält der Makler nach der Kündigung keine Vergütung. Der Grund: Er wird nach Erfolg bezahlt und dieser ist nicht eingetreten.
Ausnahme: Es kommt nach der Kündigung noch zu einem Kaufvertrag mit einem Interessenten, den der Makler vermittelt hat.
In diesem Fall steht dem Makler die Provision zu.
Vertrag mit Spesenerstattung: Sie müssen die angefallenen Kosten tragen
Sie haben im Maklervertrag der Spesenerstattung zugestimmt? In diesem Fall darf der Makler Ihnen Kosten wie Telefongebühren, Kopierkosten und Fahrtkosten in Rechnung stellen.
Beachten Sie: Auch Aufwandsentschädigungen sind mitunter Teil von Maklerverträgen.
Das bedeutet: Der Makler könnte auch angefallene Kosten für Home Staging und andere Vermarktungskosten berechnen.
Aber: Eine Berechnung des Zeitaufwands ist immer ausgeschlossen.
Pflichtverletzung durch Sie als Auftraggeber: Schadenersatz
Diese Konstellation ist nur bei Alleinaufträgen möglich. Wie das gehen kann?
Ein kleines Beispiel:
Sie haben einen Alleinauftrag mit einem Makler abgeschlossen. Trotzdem beauftragen Sie während der Laufzeit einen weiteren Makler mit der Vermarktung Ihrer Immobilie.
In diesem Fall könnte der Makler Schadenersatz verlangen.
Kann ich den Maklervertrag kündigen und meine Immobilie privat verkaufen?
Verkäufer dürfen einen Maklervertrag kündigen und privat verkaufen. Grundsätzlich spricht also nichts dagegen.
Aber:
“Es kommt stets auf den Maklervertrag an.”
Das heißt: Bei einem einfachen Maklerauftrag sowie beim einfachen Makleralleinauftrag dürfen Sie selbst Käufer suchen.
Beim qualifizierten Makleralleinauftrag ist Vorsicht geboten. Hier müssen Sie als Verkäufer alle Interessenten direkt an den Makler verweisen.
Und zur Erinnerung: Schließen Sie den Kaufvertrag mit einem Interessenten, den der Makler vorher vermittelt hat, müssen Sie dem Makler die Provision zahlen.
Anleitung: So kommen Sie sicher aus dem Maklervertrag
Um den Maklervertrag rechtssicher zu kündigen, sollten Sie den folgenden Schritten folgen:
Widerrufsrecht prüfen
Sie haben für die 14 Tage nach Unterschrift des Maklervertrags ein Widerrufsrecht. Dies gilt, solange der Makler noch nicht mit seiner Arbeit begonnen hat.
Prüfung auf Befristung Ihres Maklervertrags
Überprüfen Sie, ob es sich um einen unbefristeten oder einen befristeten Vertrag handelt. Denn: Den unbefristeten Vertrag können Sie ohne Angabe von Gründen mit sofortiger Wirkung schriftlich kündigen.
Bei befristeten Verträgen mit Verlängerung: Kündigungsfrist prüfen
Der befristete Vertrag läuft meist bis zur Frist und endet dann automatisch. Unser Tipp: Schauen Sie auch nach, ob eine automatische Verlängerung vorgesehen ist, der Sie rechtzeitig widersprechen müssen.
Prüfung auf Pflichtverletzung des Maklers
Befristete Verträge sind während ihrer Laufzeit nicht ordentlich kündbar. Nur bei einer Pflichtverletzung oder anderen wichtigen Gründen dürfen Sie kündigen. Unser Tipp: Fragen Sie im Zweifelsfall einen Anwalt, ob eine von Ihnen entdeckte Pflichtverletzung eine vorzeitige Kündigung rechtfertigt.
FAQ
Die häufigsten Fragen
Kann man von einem Maklervertrag zurücktreten?
Ja, innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Maklervertrags haben Sie ein Widerrufsrecht.
Das bedeutet: Sie können ohne Nennung von Gründen den Vertrag widerrufen, ihn also rückwirkend auflösen.
Ausnahme: Der Makler hat auf Ihren Wunsch schon vor Ablauf der Frist mit seiner Arbeit begonnen.
Kann man einen Makleralleinauftrag kündigen?
Einen unbefristeten Maklervertrag dürfen Sie als Verkäufer, Kaufinteressent und auch als Makler jederzeit und fristlos ohne Angabe von Gründen kündigen.
Der befristete Makleralleinauftrag hingegen endet erst mit der festgelegten Frist, solange keine Pflichtverletzung vorliegt.
Manchmal ist es jedoch möglich, den Vertrag in Absprache mit dem Makler aufzuheben.
Wie kündigt man ein Maklermandat?
Um einen Maklervertrag zu kündigen, sollten Sie auf eine schriftliche Kündigung setzen. Dies ist bei schriftlich abgeschlossenen Verträgen sogar vorgeschrieben.
Kann ich trotz Maklervertrag mein Haus verkaufen?
Wenn Sie einen einfachen Maklervertrag oder einen einfachen Alleinauftrag mit dem Makler abgeschlossen haben, dürfen Sie Ihr Haus trotzdem privat verkaufen.
Bei einem qualifizierten Alleinauftrag ist dies nicht erlaubt. Achten Sie daher genau auf die Regelungen im Vertrag.
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