Wie berechne ich die Grundflächenzahl (GRZ)?
Mit der Höhe der GRZ steigt auch der Grundstückswert
Die wichtigsten Fakten
Die Grundflächenzahl beschreibt, wie viel Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden darf
Es wird zwischen der GRZ I und GRZ II unterschieden
Die Grundflächenzahl darf in vielen Fällen um bis zu 50 Prozent überschritten werden
Wie viel Prozent meines Grundstücks darf ich bebauen?
Bei Planung und Bau eines Wohnhauses müssen Sie viele rechtliche Vorschriften beachten. Eine davon dreht sich um die Grundflächenzahl (GRZ).
Was ist die Grundflächenzahl? Warum ist die so wichtig? Wie kann ich sie berechnen?
Diese Zahl ist im Bebauungsplan vorgegeben und bestimmt, wie viel der Fläche Ihres Grundstücks Sie bebauen dürfen.
Die Berechnung erfolgt über eine im Grunde einfache Formel. Allerdings gibt es dabei einiges zu beachten.
Was ist die Grundflächenzahl?
Die Grundflächenzahl ist ein Dezimalwert, der vorschreibt, wie viel Prozent der Fläche eines Grundstücks bebaut werden dürfen.
Festgelegt wird dieser Wert von der Gemeinde.
Welche Grundflächenzahl für Ihr Grundstück gilt, können Sie im amtlichen Bebauungsplan nachlesen.
Die Höhe der GRZ hängt von der Art der baulichen Nutzung ab.
So liegt der Wert in Dorfgebieten zwischen 0,4 und 0,6. In der Stadt bewegen sich die Werte zwischen 0,8 und in innerstädtischen Kerngebieten sogar bei 1,0.
Was zählt zur Grundfläche?
Zur Grundflächenzahl gehören alle baulichen Maßnahmen auf Ihrem Grundstück, die den Boden überdecken oder versiegeln.
Das sind natürlich das Wohnhaus selbst, aber auch alle Nebengebäude wie Garage, Carport oder Gartenhaus.
Ebenfalls hinzugerechnet, werden Wege und Zufahrten oder andere versiegelte Flächen sowie Tanks oder unterirdische Bauten (zum Beispiel Tiefgaragen oder Erdtanks für Öl).
Nicht zur Grundfläche gehören Dachüberstände sowie nicht befestigte Gartenwege.
In der Baunutzungsverordnung wird die Grundflächenzahl in zwei Kategorien eingeteilt:
Grundflächenzahl I (GRZ I)
Grundfläche des Wohnhauses
Kellerabgänge
Balkone und Terrassen
Grundflächenzahl II (GRZ II)
Stellplätze und Carports
Freistehende Garagen
Tiefgaragen
Pools und Spielplätze
Gartenhäuser
Solaranlagen
Schächte, Gruben und Öltanks (ober- und unterirdisch)
Warum ist die GRZ so wichtig?
Die Grundflächenzahl spielt beim Grundstücks- wie beim Hauskauf eine wichtige Rolle.
Mit der Höhe der GRZ steigt auch der Grundstückswert.
Denn: Eine hohe Zahl erlaubt eine intensive Bebauung und damit mehr Wohn- und Nutzfläche.
Kaufen Sie ein Haus, erkennen Sie anhand der GRZ, ob Sie noch weitere Gebäude oder Bauten auf dem Grundstück realisieren können.
Wie kann ich die Grundflächenzahl berechnen?
Mit Hilfe der Grundflächenzahl berechnen Sie, wie viel Fläche Ihr Wohnhaus und sonstige Bauten auf dem Grundstück einnehmen dürfen.
Dies geschieht anhand einer einfachen Formel:
Grundstücksgröße * Grundflächenzahl = zulässige Grundfläche
Dabei erfolgt die Berechnung in mehreren Schritten:
Größe des Grundstücks
Ermitteln Sie die genaue Größe des Grundstücks (anhand des Kaufvertrags oder des Lageplans).
Grundfläche Ihres Wohnhauses und aller Nebenbauten
Ermitteln Sie die Grundfläche Ihres Wohnhauses und aller Nebenbauten (anhand der Architektenpläne).
Zulässige GRZ
Ermitteln Sie die zulässige GRZ (aus dem Bebauungsplan).
Anwendung
Wenden Sie die Formel an.
Nach Anwendung der Formel können Sie die Grundfläche Ihres Hauses mit der maximal zulässigen Grundfläche aus dem Bebauungsplan vergleichen.
Kann ich die Grundflächenzahl überschreiten?
Die GRZ II darf in vielen Fällen um bis zu 50 % überschritten werden – solange die Grundflächenzahl insgesamt den Wert von 0,8 nicht überschreitet.
Dazu muss bei der zuständigen Gemeinde ein Antrag gestellt werden.
FAQ
Die häufigsten Fragen
Was bedeutet die Grundflächenzahl 0,4?
Ist für Ihr Grundstück eine Grundflächenzahl von 0,4 vorgegeben, dürfen Sie 40 % der gesamten Grundstücksfläche überbauen.
Das wiederum heißt, dass die Grundfläche Ihres Wohnhauses und aller weiteren Gebäude auf dem Grundstück insgesamt 40 % der Grundstücksfläche nicht überschreiten dürfen.
Wie berechnet man die Grundflächenzahl?
Die Grundflächenzahl wird als Dezimalwert angegeben und ist im Bebauungsplan vorgegeben.
Daraus können Sie nach folgender Formel berechnen, welche Grundfläche für Ihr Grundstück zulässig ist: Grundstücksgröße * Grundflächenzahl = zulässige Grundfläche.
Was ist die Grundflächenzahl GRZ?
Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel der Grundfläche eines Grundstücks be- bzw. überbaut werden darf.
Was zählt zur überbauten Fläche?
Zur bebauten Fläche gehören neben dem Wohnhaus auch alle Nebengebäude sowie Zufahrten, Terrassen, Carport und sonstige versiegelte Flächen auf dem Grundstück.
Unter Umständen und auf Antrag darf die GRZ für Nebengebäude um 50 % überschritten werden.
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