Was steht in dem Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan, kurz B-Plan, ist ein wichtiges Dokument für Bauherren. Denn bei der Gestaltung Ihrer Immobilie müssen Sie sich an diesem Plan orientieren.

Zudem gibt der Bebauungsplan an, ob und wie das entsprechende Grundstück überhaupt bebaut werden darf.

Doch wo findet man den Bebauungsplan eigentlich? Wie ist dieses komplexe Dokument zu lesen? Und lassen sich an ihm auch Änderungen vornehmen?

Hier erfahren Sie alles Wichtige zum Bebauungsplan.

Der Bebauungsplan beinhaltet viele wichtige Vorgaben für Bauherren. Anders als der Flächennutzungsplan, gibt der Bebauungsplan zu jedem Grundstück in der Gemeinde an, ob und vor allem wie darauf gebaut werden darf.

Der B-Plan enthält also unter anderem Angaben zur maximalen Höhe der Gebäude, der Dachart und der Bepflanzung des Grundstücks.

Festgelegt, wird der Bebauungsplan von der jeweiligen Gemeinde. Dabei handelt es sich um eine Satzung, die rechtlich bindend ist. Der Bebauungsplan wird aus dem Flächennutzungsplan der Gemeinde entwickelt.

Das Ziel des Bebauungsplans besteht darin, Planungssicherheit zu geben.

Anwohner einer Gemeinde können sich so darauf verlassen, dass in Wohngegenden mit Einfamilienhäusern nicht plötzlich ein großes Hochhaus gebaut wird.

Das ist nicht nur für den Wohnkomfort, sondern auch für die Wertentwicklung der eigenen Immobilie wichtig.

Für Bauherren bedeutet der Bebauungsplan aber auch, dass dem Bauvorhaben eventuell einige Grenzen gesetzt werden.

Insbesondere individuell gestaltete Architektenhäuser passen nicht in jede Nachbarschaft. Statt Neubau eignet sich daher eventuell ein Umbau von Bestandsbauten.

Manchmal liegt kein Bebauungsplan für ein Grundstück vor, weil es sich um neues Bauland handelt und die Gemeinde schlicht und einfach noch nicht zur Erstellung gekommen ist.

In diesem Fall sollte der Bauherr Kontakt zu der zuständigen Gemeinde aufnehmen.

Gemeinsam ist es möglich, einen Erschließungs- und Vorhabenplan zu erarbeiten. Dieser sogenannte vorhabenbezogene Bebauungsplan orientiert sich in bebauten Gebieten an der Umgebung und muss zum städtebaulichen Konzept der Gemeinde passen.

Der Durchführungsvertrag mit der Gemeinde enthält weitere Details zu den Bauplänen.

Bebauungspläne sind in einfache und qualifizierte B-Pläne zu unterscheiden.

Qualifizierte Bebauungspläne enthalten alle wichtigen Vorgaben, die beim Bau berücksichtigt werden müssen. Sie geben zahlreiche Details vor, die sich in vier Bereiche aufteilen lassen.

Wenn einer dieser Bereiche oder mehrere Bereiche im B-Plan fehlen, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan. Für die fehlenden Vorgaben greift dann § 34 des BauGB.

Schon vor dem Grundstückskauf gilt es, den Bebauungsplan einzusehen. Die Pläne sind für jeden einsehbar.

Sie erhalten den betreffenden B-Plan beim zuständigen Bauordnungsamt der Gemeinde. Dieses ist oft als Stadtplanungsamt bekannt.

Mit der Einsichtnahme sind Gebühren im zweistelligen Bereich verbunden.

Es lohnt sich, den Plan vor Ort einzusehen. Denn die Mitarbeitenden im Amt können viele wichtige Auskünfte geben und detaillierte Fragen beantworten.

In vielen Fällen können Sie den B-Plan online einsehen. Dieser wird auf der Website des Bauordnungsamts, des Stadtplanungsamts oder der Gemeindeverwaltung zur Verfügung gestellt.

Auf den ersten Blick sieht ein Bebauungsplan oft ein wenig verwirrend aus.

Machen Sie sich vor Einsicht des Plans mit den folgenden Verordnungen bekannt:

Neben den Verordnungen hilft Ihnen die Legende im Plan selbst, den Bebauungsplan zu lesen und zu verstehen.

Schauen wir uns die Legende anhand der Beispielgrafik genauer an:

Weitere und detailliertere Zeichenerklärungen finden Sie in der Planzeichenverordnung (PlanZV).

In dem Bebauungsplan finden Sie immer wieder Tabellen mit den wichtigsten Angaben zur Bebaubarkeit eines Grundstücks.

Diese Tabellen werden “Nutzungsschablonen” genannt.

Sie enthalten folgende Informationen:

Gehen wir näher auf die Art und das Maß der baulichen Nutzung sowie die zulässige Bauweise und Haustypen ein:

Auf dieser Ebene werden Baugebiete nach Art der Grundstücksnutzung eingeteilt.

Hier wird zwischen reinen Wohngebieten und allgemeinen Wohngebieten, Mischgebieten, Gewerbe- und Industriegebieten sowie Kerngebieten unterschieden.

Hinzu kommt die recht neue Kategorie „Urbanes Gebiet“, die dichtes und hohes Bauen erlaubt.

Das “Maß der baulichen Nutzung” regelt die Größe eines Gebäudes, die Zahl der zulässigen Geschosse, die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) auf dem Grundstück.

Die überbaubare Grundstücksfläche wird im B-Plan anhand von Baugrenzen, Baulinien und der Bebauungstiefe dargestellt. Häufig werden zum Beispiel Gartenbereiche freigehalten. In historischen Städten gibt es besonders viele Vorgaben zur überbaubaren Fläche.

Ein weiterer wichtiger Punkt im Bebauungsplan ist die Bauweise.

Diese kann offen oder geschlossen sein. Sie beschreibt die Stellung des Hauses zu den Nachbargebäuden und die Grundstücksgrenze.

Vorgaben zum Dach, zur Baulast, zu Abstandsflächen und zu Baufenstern sind ebenfalls im Plan zu finden.

Neben der Bauweise gibt es im Bebauungsplan auch Vorgaben für die zulässigen Haustypen. Je nach Plan können hier unterschiedliche Haustypen erlaubt oder eingeschränkt sein.

So kann beispielsweise die Nutzung von Doppelhäusern oder Reihenhäusern vorgeschrieben sein. Auch die Anzahl der Wohneinheiten pro Haus kann festgelegt werden.

Weitere Vorgaben können sich auf die Größe, Höhe und Form des Hauses beziehen.

Die Erstellung eines Bebauungsplans ist ein langwieriger Prozess mit vielen verfahrensrechtlichen Schritten.

Daher ist auch die Änderung eines Bebauungsplans mit vielen Schritten verbunden. Aber die gute Nachricht lautet: Änderungen sind möglich.

Bauträger und Privatpersonen dürfen bei der zuständigen Gemeinde die Änderung des B-Plans beantragen.

Dies bietet sich dann an, wenn Ihr Vorhaben nicht den Vorgaben des Bebauungsplans entspricht und das Amt keine Ausnahmen oder Befreiungen erteilen kann.

Beachten Sie, dass dafür Kosten anfallen, die individuell berechnet werden. Sie sind vom Antragsteller zu tragen.

Sie möchten Änderungen im Bebauungsplan beantragen?

In der folgenden Tabelle finden Sie die richtige Anlaufstelle in Ihrem Bundesland.

Manchmal liegt weder ein vorhabenbezogener noch ein qualifizierter Bebauungsplan vor.

Stellen Sie in diesem Fall zunächst eine Bauvoranfrage an das zuständige Bauamt. So klärt sich, ob der geplante Bau mit den Vorstellungen des Amtes übereinstimmt.

Grundsätzlich dürfen Sie auch ohne Bebauungsplan bauen. Dafür muss ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden. Oft kommt es in dem Rahmen auch zur Erstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans.

Orientieren Sie sich an den Nachbarhäusern, an der Bauordnung des Bundeslandes, der Gemeindesatzung und dem Denkmalschutz. Beim Bauamt erhalten Sie viele hilfreiche Hinweise.

Wir wissen nun, was inhaltlich im Bebauungsplan steht und welche Vorgaben er macht.

Die Folgen können von hohen Bußgeldern bis hin zur Rückbaupflicht reichen.

Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie sich also an die Vorgaben des B-Plans halten.

Auch bei Bebauungsplänen gibt es Ausnahmen von der Regel. Doch diese können ganz unterschiedlich ausfallen.

Grundsätzlich hat die zuständige Gemeinde oder Genehmigungsbehörde einen Ermessensspielraum, um bei Bedarf Ausnahmen, Befreiungen oder Abweichungen von bestehenden Festsetzungen im B-Plan zu genehmigen.

So gelingt ein Antrag auf Befreiung: