Wie wird die Wohnfläche richtig berechnet?

Die traurige Wahrheit: In den meisten Fällen weichen die Maße der Wohnfläche in Verträgen von der tatsächlich bewohnbaren Wohnfläche ab.

Und das kann teuer werden.

Aber was gehört überhaupt zur Wohnfläche? Ist Ihre Wohnfläche wirklich so groß wie im Vertrag angegeben?

Finden Sie heraus, wie Sie Ihre Wohnfläche richtig berechnen und sparen Sie bares Geld!

Die Wohnflächenberechnung hat eine große Bedeutung, wird aber von Mietern und Immobilieneigentümern häufig unterschätzt.

Das sagt auch der Deutsche Mieterbund (DMB):

Dabei ist die genaue Angabe der Wohnfläche wichtig, da sich die Kauf- und Mietpreise auf die Quadratmeterzahl beziehen.

Auch die Betriebs- und Nebenkosten sind abhängig von der Wohnfläche.

Um also nicht mehr zu zahlen als nötig, sollten Sie die Wohnfläche nachprüfen.

Sie merken: Nachrechnen lohnt sich!

Die Wohnfläche ergibt sich aus der Summe der anrechenbaren Grundflächen aller Wohnräume

Um diese Gesamtsumme zu berechnen, gibt es unterschiedliche Methoden.

Werfen Sie einen Blick in Ihren Mietvertrag: Welche Berechnungsmethode wurde angewandt?

Je nachdem, mit welcher Methode gerechnet wurde, können die Ergebnisse unterschiedlich hoch ausfallen.

Vermieter und Verkäufer bevorzugen die Wohnflächenberechnung nach DIN 277.

Klar: Nach DIN 277 ergeben sich in der Regel deutlich größere Wohnflächen als laut Wohnflächenverordnung.

Der Grund?

Laut der WoFlV werden Räume mit einer Höhe von unter 2 Metern nur zu 50 Prozent berücksichtigt. Liegt die Raumhöhe in bestimmten Bereichen unter einem Meter, wird sie gar nicht mit einberechnet.

Nach DIN 277 ist die Grundfläche dagegen identisch mit der Wohnfläche. Egal ob Dachschrägen, Treppen oder sonstige Einbauten vorhanden sind.

Schauen wir uns die Unterschiede genauer an:

Was genau zur Wohnfläche zählt, unterscheidet sich je nach Berechnungsmethode.

Bei der Berechnung nach WoFlV gilt außerdem:

Neben den genannten Wohnräumen werden auch Räume wie beheizte Fitnessräume, Schwimmbäder oder Wintergärten gezählt.

Balkone, Dachgärten, Loggien und Terrassen werden in der Regel mit 25 Prozent hinzugerechnet. Nur bei sehr hochwertiger Ausstattung, werden die Bereiche mit 50 Prozent angerechnet.

Bei Dachschrägen oder Flächen unter Treppen geht die Wohnfläche erst ab einer Raumhöhe von 2 Metern vollständig in die Berechnung ein.

Beträgt die Raumhöhe dieser Flächen zwischen 1 und 2 Metern, werden 50 Prozent des Bereichs gezählt.

Bei der Berechnung gemäß Wohnflächenverordnung werden viele Flächen nicht zur Wohnfläche gezählt, sondern sind Teil der Grundfläche.

Schauen wir uns die Berechnungsmethoden einmal in der Praxis an.

Paul Benter hat gerade den Mietvertrag für eine Dachgeschosswohnung unterschrieben und dem Einzug steht nichts mehr im Wege.

Sowohl im Schlaf- als auch im Wohnzimmer begrenzen Dachschrägen die Wohnfläche. Dadurch haben insgesamt 8 m² eine Raumhöhe von weniger als einen Meter.

Laut der DIN 277 stimmt die Wohnfläche im Grunde mit der Grundfläche der Wohnung überein.

Dabei werden die Flächen in Nutzfläche, Funktionsfläche und Verkehrsfläche unterteilt.

Um die Wohnfläche zu bestimmen, werden lediglich die Funktionsflächen, wie beispielsweise ein Heizungskeller, von der Grundfläche abgezogen.

Laut der WoFlV werden Flächen mit einer Raumhöhe von unter einem Meter nicht zur Wohnfläche hinzugerechnet.

Das betrifft in der Dachgeschosswohnung von Herrn Benter die Bereiche unterhalb der Dachschrägen. Insgesamt kann er also 8 m² nur eingeschränkt nutzen.

Auch der Balkon wird laut der Wohnflächenverordnung nur zu 25 Prozent zur Wohnfläche gerechnet.

Je nachdem, welche Grundlage Paul Benter zur Berechnung der Wohnfläche verwendet, erhält er enorm unterschiedliche Ergebnisse:

Während die Wohnung aus unserem Beispiel laut DIN 277 eine Wohnfläche von 81 m² aufweist, beträgt sie laut WoFlV lediglich 72,5 m².

Im Hinblick auf die Miete wird der Unterschied noch deutlicher: Bei einem Mietpreis von 12 Euro pro Quadratmeter zahlt Paul Benter also entweder 972 Euro oder 870 Euro pro Monat.

Stimmt die tatsächliche Wohnfläche nicht mit den Angaben im Miet- oder Kaufvertrag überein, kann das drastische Konsequenzen haben.

Für Mieter bedeutet das: Liegt bei der Wohnfläche eine Abweichung von über 10 Prozent vor, dürfen sie die Miete mindern – und zwar um die prozentuale Differenz.

Das bedeutet: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um 11 Prozent von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, kann auch die Miete um 11 Prozent gemindert werden.

Doch nicht nur das:

Sie dürfen die zu viel bezahlte Miete aus den letzten 3 Monaten zurückfordern.

Außerdem können Mieter in diesem Fall den Mietvertrag fristlos kündigen.

Unabhängig von der Höhe der Abweichung dürfen Mieter auch zu viel bezahlte Nebenkosten zurückfordern und die aktuellen Nebenkostenzahlungen mindern.

Dafür ist es nötig, einen genauen Nachweis der Flächenberechnung vorzulegen.

Käufer sollten die Fläche von Bestandsimmobilien in jedem Fall überprüfen.

Wenn die Wohnfläche kleiner ist als die vertraglich vereinbarte Quadratmeterzahl, können sie selbst nach dem Verkauf einen Teil des Preises vom Verkäufer zurückverlangen.

Die Höhe der Abweichung ist dabei unerheblich. Vielmehr geht es darum, dass die Garantie aus dem Kaufvertrag nicht eingehalten wurde.

Lassen Sie sich bei der Berechnung oder Vermessung der Wohnfläche von einem Profi unterstützen. So erhalten Sie ein eindeutiges Bild, und das für Kosten von durchschnittlich 150 Euro pro Gutachten.