Vorkaufsrecht: Was muss ich beachten?
Das Vorkaufsrecht wird schnell zur Hürde für Verkäufer
Die wichtigsten Fakten
Der Vorkaufsberechtigte hat Vorrecht auf eine Immobilie
Auch wenn bereits ein Kaufvertrag vereinbart wurde, kann der Vorkaufsberechtigte an die Stelle des Käufers treten
Wenn nicht anders vereinbart, kann das Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten ausgeübt werden
Des einen Freud - des anderen Leid
Bei einem Immobilienverkauf kann das sogenannte “Vorkaufsrecht” durchaus von Vorteil sein – zumindest für den Käufer. Für Verkäufer kann es hingegen eine Hürde darstellen.
Doch was ist überhaupt ein Vorkaufsrecht? Kann so ein Recht auch erlöschen? Und gibt es Möglichkeiten, das Vorkaufsrecht zu umgehen?
Wir haben uns diese Fragen genauer angeschaut und für Sie beantwortet.
Was ist ein Vorkaufsrecht?
Stellen Sie sich folgende Situation vor: Nach langen Preisverhandlungen haben Sie nun endlich den Kaufvertrag für Ihre Traumimmobilie in den Händen.
Doch noch bevor Sie als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden, übernimmt eine andere Person Ihren Platz und kauft das Objekt zu den gleichen Konditionen.
In diesem Fall besitzt diese Person vermutlich das sogenannte Vorkaufsrecht an der besagten Immobilie.
“Inhaber des Vorkaufsrecht dürfen auch nach Abschluss eines Kaufvertrags die Stelle des Käufers einnehmen und die Immobilie zu den verhandelten Konditionen kaufen.”
Dabei gibt es verschiedene Arten des Vorkaufsrechts: das dingliche, das gesetzliche, das schuldrechtliche und das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht.
Schauen wir uns diese Varianten mal genauer an.
Was ist ein dingliches Vorkaufsrecht?
Das “dingliche Vorkaufsrecht” bei Immobilien und Grundstücken ist die klassische Variante.
Dieses muss laut § 873 BGB zwingend ins Grundbuch eingetragen werden. Damit stellt es eine verbindliche Vormerkung dar.
Mit der Eintragung kann der Vorkaufsberechtigte bei einem möglichen Verkauf nicht übergangen werden. Schließt der Verkäufer also mit einem Dritten einen Kaufvertrag, ist dieser ungültig.
Das dingliche Vorkaufsrecht wird meistens Familienangehörigen eingeräumt.
Was ist ein gesetzliches Vorkaufsrecht?
Das gesetzliche Vorkaufsrecht tritt in Kraft, wenn eine vermietete Immobilie in Wohneigentum umgewandelt und das erste Mal verkauft werden soll.
Damit sollen in erster Linie Mieter vor Mieterhöhungen oder gar dem Verlust der Wohnung durch den Eigentümerwechsel geschützt werden.
Entschließt sich also der Eigentümer der Mietimmobilie zum Verkauf der Immobilie, muss er die Mieter über sein Vorhaben informieren.
“Mieter erhalten automatisch ein Vorkaufsrecht.”
Zwar kann der Vermieter bereits nach potentiellen Käufern suchen, allerdings muss er seiner Auskunftspflicht spätestens mit der Unterschrift des Kaufvertrags nachkommen.
Der Mieter hat dann die Möglichkeit, die Immobilie zu den gleichen Konditionen wie der Dritte zu erwerben.
Was ist ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht?
Im Gegensatz zum dinglichen Vorkaufsrecht erfolgt beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht keine Eintragung ins Grundbuch – es wird vertraglich zugesichert.
Im besten Fall wird der Vertrag von einem Notar beurkundet.
Wird nun der Vorkaufsberechtigte beim Verkauf übergangen, verliert der Kaufvertrag zwar nicht seine Gültigkeit, doch kann der Berechtigte Schadensersatz vom Verkäufer fordern.
Diese Form des Vorkaufsrechts eignet sich zum Beispiel, wenn Mieter eine Wohnung auf eigene Kosten renovieren und diese im Verkaufsfall erwerben möchten.
Was ist ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht?
In einigen Fällen besitzen Gemeinden ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht. Dient der Kauf einer Immobilie dem Allgemeinwohl der Bürger, haben Privatpersonen keine Chance.
“Ausgenommen sind Verkäufe innerhalb der Familie.”
Für das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht ist keine Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Möchte die Gemeinde von ihrem Recht Gebrauch machen, hat sie hierfür eine Frist von zwei Monaten.
Welche Vor- und Nachteile hat ein Vorkaufsrecht?
Sowohl für den Vorkaufsverpflichteten als auch für den Vorkaufsberechtigten gibt es einige Vor- und Nachteile.
Schauen wir uns diese mal genauer an.
Vorteile:
Im Falle eines Verkaufs haben Berechtigte ein Vorrecht auf den Kauf der Immobilie
Der Vorkaufsberechtigte ist nicht verpflichtet, die Immobilie zu kaufen. Beispielsweise wenn der Preis zu hoch ist und er nicht mithalten kann.
Nachteile:
Verkäufer können nicht frei entscheiden, wer die Immobilie kauft
Wird die Immobilie mit Hilfe eines Maklers verkauft, wird dieser durch das Vorkaufsrecht eingeschränkt
In einem Erbfall muss die Immobilie durch das Vorkaufsrecht der Erbengemeinschaft zunächst an die Miterben verkauft werden
Sie kennen nun die verschiedenen Arten des Vorkaufsrechts und auch die Vor- und Nachteile. Wie wird es vertraglich festgehalten?
Was steht im Vorkaufsrechtsvertrag?
Ein rechtskräftiger Vorkaufsrechtsvertrag sollte folgende Punkte beinhalten:
die Vor- und Nachnamen sowie die Anschrift des Vorkaufsverpflichteten und des Berechtigten.
eine Beschreibung der Immobilie
die Art des Vorkaufsrechts
den Beginn des Vorkaufsrechts
eine Erklärung darüber, dass der Vorkaufsverpflichtete den Vorkaufsberechtigten im Falle eines Verkaufs darüber informiert
ggf. eine Frist, wie lange das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann
ggf. eine Klausel, ob das Vorkaufsrecht vererbbar sein soll
ggf. eine Vertragsstrafe, sollte der Vorkaufsberechtigte übergangen werden
ggf. ein Rücktrittsrecht
Im Anschluss muss der Vertrag von einem Notar beurkundet werden.
Um sich besonders abzusichern, kann auch mit dem Eigentümer vereinbart werden, dass ein dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen wird.
Im Anschluss muss der Vertrag von einem Notar beurkundet werden.
Um sich besonders abzusichern, kann auch mit dem Eigentümer vereinbart werden, dass ein dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen wird.
Haus mit Vorkaufsrecht verkaufen: Wie geht das?
In der Regel läuft der Verkauf eines Hauses mit einem Vorkaufsrecht in vier Schritten ab:
Vorkaufsberechtigten informieren
Der Verkäufer muss den Vorkaufsberechtigten über den Verkauf der Immobilie informieren. Das muss nicht sofort geschehen: Der Verkäufer kann auch zuerst einen Kaufinteressenten suchen und einen Kaufvertrag schließen.
Frist setzen
Der Verkäufer setzt dem Berechtigten nun eine Frist, bis zu der er sich entscheiden muss, ob er das Haus kaufen möchte oder nicht.
Entscheidung treffen
Möchte der Vorkaufsberechtigte die Immobilie kaufen, muss er das innerhalb der Frist verbindlich mitteilen.
Notartermin
Die Vertragskonditionen werden zwischen dem Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten verhandelt. Gab es allerdings bereits einen Käufer ohne Vorkaufsrecht, muss der Vorkaufsberechtigte die Immobilie zu den gleichen Konditionen kaufen, die bereits verhandelt wurden.
Welche Fristen gelten beim Vorkaufsrecht?
Natürlich gibt es auch beim Vorkaufsrecht gewisse Fristen einzuhalten.
Möchte der Vorkaufsberechtigte Anspruch auf den Kauf der Immobilie erheben, muss er schnell handeln.
“Wurde nichts anderes vereinbart, gilt laut § 469 Abs. 2 BGB eine Frist von zwei Monaten. ”
Innerhalb der gesetzten Frist muss der Vorkaufsberechtigte eine Erklärung abgeben. Diese kann zwar formlos sein, ist jedoch unwiderruflich.
Das Vorkaufsrecht soll nicht in Anspruch genommen werden?
Verzichtet der Vorkaufsberechtigte auf sein Recht, hat er nun zwei Möglichkeiten:
Er lässt die Frist verstreichen
Er gibt eine Erklärung ab
Steht das Vorkaufsrecht im Grundbuch, muss es gelöscht werden.
Hierfür müssen sowohl der Vorkaufsberechtigte als auch der Verkäufer einen Antrag auf die Löschung unterschreiben und notariell beurkunden lassen.
Hierfür fallen Gebühren an.
Diese setzen sich aus dem Eintragungswert und dem festgelegten Satz aus der Gebührentabelle zusammen.
Verzichtet eine Gemeind auf das Vorkaufsrecht, muss diese laut § 28 Abs. 1 BauGB ein sogenanntes Negativzeugnis ausstellen.
Wann erlischt ein Vorkaufsrecht?
Grundsätzlich erlischt das Vorkaufsrecht, wenn:
die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrecht abgelaufen ist
wenn das Vorkaufsrecht aktiv gelöscht wird
Das dingliche Vorkaufsrecht endet in der Regel mit dem Tod des Berechtigten. Allerdings kann es auch vererbt werden, wenn dies im Testament verankert ist.
In diesen Fällen findet das Vorkaufsrecht keine Anwendung:
bei einem Verkauf an Familienmitglieder
bei einer Erbschaft in der gesetzlichen Erbfolge
bei einer Schenkung
bei Zwangsversteigerungen
Kann man das Vorkaufsrecht umgehen?
Durch die Eintragung im Grundbuch ist das Vorkaufsrecht eine wasserdichte Sache – es lässt sich nicht umgehen.
Spätestens wenn der Notar den Grundbuchauszug prüft, wird das Vorkaufsrecht auffallen.
Es gibt aber eine Ausnahme.
Besteht ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht in Form eines Vertrags, ist es theoretisch möglich, das Vorkaufsrecht zu umgehen. Zumindest, wenn der Notar kein Wissen von dem Dokument hat.
In einem solchen Fall kann der Vorkaufsberechtigte keine Rückabwicklung des Kaufvertrags fordern. Er hat jedoch Anspruch auf Schadensersatz.
Die Höhe des Schadensersatzes ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Immobilie und dem endgültigen Verkaufspreis.
FAQ
Die häufigsten Fragen
Was bringt ein Vorkaufsrecht?
Durch ein Vorkaufsrecht sollen Mieter geschützt werden, sollte ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden. Sie sind dann diejenigen, die vor allen anderen das Recht haben, die Wohnung zu kaufen.
Wie wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt?
Um von seinem Recht Gebrauch zu machen, muss der Vorkaufsberechtigte innerhalb einer bestimmten Frist eine verbindliche Erklärung abgeben. Anschließend wird ein Kaufvertrag aufgesetzt und notariell beurkundet. Existiert bereits ein Kaufvertrag mit einer dritten Person, müssen die Konditionen übernommen werden.
Wer hat ein Vorkaufsrecht?
Für Mieter besteht ein Vorkaufsrecht laut § 577 BGB sobald die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll. Miterben einer Erbengemeinschaft haben laut § 2034 ein Vorkaufsrecht, wenn ein anderer Miterbe seinen Anteil an der Immobilie verkaufen will. Auch Städte und Gemeinden haben laut §§ 24 bis 28 BauGB ein Vorkaufsrecht.
Was kostet ein Vorkaufsrecht?
Wird ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen, richten sich die Gebühren nach der aktuellen Grundbuchordnung. Dieser liegt bei circa 0,2 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Wert von 250.000 Euro fallen also circa. 500 Euro Gebühren an.
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