Erbbauzins berechnen: Diese Möglichkeiten haben Sie als Erbbaurechtsgeber
Erbbauzins berechnen: Sichere Rendite für Grundstückseigentümer
Die wichtigsten Fakten
Der Erbbauzins bringt Ihnen als Grundstückseigentümer eine sichere Rendite zwischen 3 und 6 Prozent pro Jahr
Haben Käufer wenig Eigenkapital, stellt das Erbbaurecht eine Win-Win-Situation dar
Auf dem Papier reich und trotzdem wenig Liquidität.
Wenn Sie durch Erbschaft oder Kauf ein Grundstück besitzen, kennen Sie diese Situation vielleicht.
Die Lösung erscheint dabei so einfach: Das Grundstück (eventuell mit Immobilie) wird verkauft und schon verfügen Sie über die nötige Liquidität.
Was aber, wenn Sie emotional an dem Objekt hängen oder aus anderen Gründen nicht verkaufen können? Ein möglicher Ansatz: Das Erbbaurecht.
Hierbei „vermieten“ Sie das Grundstück über einen langen festgelegten Zeitraum und erhalten dafür als Gegenleistung jährlich den sogenannten Erbbauzins.
Doch wie lässt sich der Erbbauzins berechnen? Gibt es gesetzliche Vorgaben und was sollten Sie dabei beachten?
Wir haben in diesem Ratgeber für Sie alle wichtigen Informationen über die Höhe des Erbbauzins und dessen Berechnung zusammengetragen.
Was ist der Erbbauzins?
Der Erbbauzins ist eine Art Grundstücksmiete, die Sie als Eigentümer dem Mieter des Erbbaurechts jährlich in Rechnung stellen.
Das Erbbaurecht funktioniert dabei anders als ein normaler Mietvertrag.
Denn: Sie erlauben einer anderen Person, im Rahmen des Erbbaurechts auf Ihrem Grundstück eine Immobilie zu errichten.
Diese Erlaubnis können Sie verständlicherweise nicht einfach wieder zurückziehen.
Vielmehr liegen typische Laufzeiten hier bei 50-99 Jahren.
Beachten Sie zudem: Der Erbbaurechtsnehmer kann das Erbbaurecht grundsätzlich weitervererben und auch verkaufen.
Der Ablauf bleibt dabei immer gleich:
Sie vereinbaren mit dem Erwerber ein Erbbaurecht mit fester Laufzeit
Der Erwerber darf eine Immobilie errichten und nutzen
Sie erhalten den vereinbarten Erbbauzins
Win-Win-Situation: In seltenen Fällen spielt der Erbbauzins seine Vorteile aus
Das Erbbaurecht wird heute selten genutzt und stammt noch aus der Zeit vieler kirchlicher Gebäude.
Gerade für Käufer bringt es Nachteile mit sich.
Die zwei großen Nachteile für Käufer
Möchte der Käufer die Immobilie weiterverkaufen, erzielt er wegen des Erbbaurechts nur einen geringeren Preis
Käufer müssen Grundsteuer und Erschließungskosten selbst bezahlen
Verfügen Käufer jedoch nur über wenig Kapital, können sie so zunächst den Kaufpreis für das Grundstück sparen.
Dies senkt die Kosten nicht selten um 80.000 bis 120.000 Euro.
Sie als Erbbaurechtsgeber profitieren hingegen vom Erbbaurecht.
Vorteile für Erbbaurechtsgeber:
Regelmäßige Einkünfte: Mit dem Erbbauzins erhalten Sie regelmäßige Einnahmen
Kein Verkauf: Sie bleiben Eigentümer des Grundstücks
Mitspracherecht: Sie haben bestimmte Mitspracherechte in Bezug auf die Nutzung und Weitervermietung
Daraus ergibt sich: Wenn Sie als Grundstückseigentümer einen Käufer mit wenig Kapital finden, könnte aus dem Erbbaurecht eine echte Win-Win-Situation werden!
Wie berechne ich die Höhe des Erbbauzinses?
Sie dürfen den Erbbauzins mit dem Erbbaurechtsnehmer frei verhandeln. Aber: Es gibt marktübliche Werte.
Diese schwanken zwischen 2 und 6 Prozent des Grundstückswerts, liegen meist jedoch bei etwa 5 Prozent des Grundstückswerts.
In dieser Tabelle sehen Sie, wie der Erbbauzins bei verschiedenen Zinssätzen aussehen kann:
| Grundstückswert | 100.000 Euro | 100.000 Euro | 100.000 Euro | 100.000 Euro |
|---|---|---|---|---|
| Erbbauzins | 3 % | 4 % | 5 % | 6 % |
| Jährlicher Betrag | 3.000 Euro | 4.000 Euro | 5.000 Euro | 6.000 Euro |
| Monatlicher Betrag | 250 Euro | 333,33 Euro | 416,67 Euro | 500 Euro |
Darf ich als Erbbaurechtsgeber den Erbbauzins erhöhen?
Die Höhe des Zinssatzes wird im Erbbaurechtsvertrag festgeschrieben.
Darüber hinaus erlaubt Ihnen das Erbbaurechtsgesetz, frühestens alle 3 Jahre eine Anpassung an die allgemeine Preissteigerung vorzunehmen. (§ 9 Abs. 1 ErbbauRG)
Doch Vorsicht: Es existiert eine Kappungsgrenze für eine solche Wertsicherungsklausel!
Das heißt: Sie dürfen den Erbbauzins nur dann auf Basis der Inflation berechnen, wenn auch die Entwicklung der Bruttolöhne und der Lebenshaltungskosten im jeweiligen Zeitraum „mitgehalten“ hat.
Was passiert, wenn der Nutzer den Erbbauzins nicht mehr zahlen kann?
Falls der Erbbauberechtigte seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, ist laut Vertrag ein sogenannter Heimfall möglich.
Das bedeutet: Das Erbbaurecht wird an Sie als Grundstücksbesitzer zurückübertragen.
Dabei muss mindesten eine dieser Bedingungen vorliegen:
Zahlungsrückstand des Erbbauzinses von mehr als 2 Jahren
Der Erbbauberechtigte ist insolvent
Das Erbbaurecht wird zwangsversteigert oder zwangsverwaltet
Was passiert mit der Immobilie?
Die auf dem Grundstück stehende Immobilie geht allerdings nicht einfach an Sie als Grundstückseigentümer über.
Für den Heimfall ist es nötig, eine angemessene Entschädigung für das Gebäude an den Erbbauberechtigten zu zahlen.
Diese Entschädigung beim Heimfall können Sie im Vertrag fixieren. Sie muss mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes der Immobilie betragen.
Erbbaurecht verkaufen: Ist das möglich?
Sie sind Erbbauberechtigter und möchten die Immobilie samt Erbbaurecht verkaufen?
In diesem Fall heißt es: Unbedingt den Erbbaurechtsvertrag lesen und die Bedingungen checken.
Denn: In vielen Fällen müssen Sie die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers einholen.
Hat dieser die Zustimmung erteilt, stellt ein Verkauf kein Problem mehr dar.
FAQ
Die häufigsten Fragen
Wie hoch ist der übliche Erbbauzins?
Der jährliche Erbbauzins beträgt üblicherweise zwischen 3 und 6 Prozent des Grundstückswerts. Er ist jedoch frei verhandelbar, weshalb auch andere Prozentsätze zum Einsatz kommen können.
Häufig wird das aktuelle Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt zur Berechnung herangezogen.
Wann zahlt man Erbbauzins?
Der Erbbauzins kommt dann zum Einsatz, wenn jemand ein Grundstück per Erbbaurecht pachtet, um darauf ein Gebäude zu bauen.
Welcher Erbbauzins ist angemessen?
Der Erbbauzins wird im Erbbaurechtsvertrag genau festgeschrieben. Er kann sich alle 3 bis 5 Jahre ändern, falls die allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen dies rechtfertigen.
Ein Erbbauzins in Höhe von 2 bis 6 Prozent des Grundstückswertes pro Jahr (inklusive Erschließungskosten) ist üblich.
Ist Erbpacht sinnvoll?
Die Erbpacht stellt eine Alternative zum normalen Grundstückskauf dar. Sie ist für Käufer sinnvoll, wenn diese ein Haus kaufen oder bauen möchten, aber wenig Eigenkapital aufbringen können.
Grundstückseigentümer profitieren so von einer attraktiven Rendite, die zudem langfristig festgeschrieben wird.
Viele kirchliche Grundstücke werden per Erbbaurecht bevorzugt an junge Familien vergeben, um ihnen den Hausbau zu ermöglichen.
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